財(cái)鑫聞丨合肥宣布取消公攤面積詳解公攤面積那些事

2023-08-29 12:58:08 來源：海報(bào)新聞

近日，合肥市召開全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，會(huì)議提出要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。那么，公攤面積到底有啥“貓膩”？商品房按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否可行？海報(bào)新聞?dòng)浾邔Υ诉M(jìn)行了調(diào)查。

公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，公用建筑包括大堂、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓房保溫層等。公攤面積與套內(nèi)面積之和為房子的建筑面積。

【資料圖】

我國2001年6月起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，開發(fā)商普遍以建筑面積計(jì)算價(jià)格，但在合同中都會(huì)分別標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)面積以及公攤面積。

那么，公攤面積到底應(yīng)該有多大？一位多年從事房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理陳先生告訴海報(bào)新聞?dòng)浾撸壳肮珨偯娣e沒有上限規(guī)定。

據(jù)陳先生介紹，拿地后，根據(jù)項(xiàng)目定位、地塊的容積率、土地面積、投資回報(bào)率等，可以確定地塊的總建筑面積、樓棟數(shù)、戶數(shù)等。按照國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)一棟樓的層數(shù)、戶數(shù)可以得出配比電梯間、走廊、樓梯等公用建筑的面積，也就可以估算出公攤面積。“目前，行業(yè)內(nèi)有大概的通用數(shù)據(jù)，常規(guī)情況下，100平方米內(nèi)建筑面積中包含24至28平方米公攤面積。”陳先生說。

陳先生表示，公攤和開發(fā)商的項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)公司的理念、設(shè)計(jì)層數(shù)、戶數(shù)、外形輪廓等眾多因素都有關(guān)系。“一般情況下，層數(shù)和戶數(shù)越少，公攤面積就越小，層數(shù)和戶數(shù)越多，公攤面積就越大。一梯兩戶，公攤面積就小，兩梯四戶，公攤面積就大。樓體外形平整，公攤面積小一些；樓體外形凹凸不平，公攤面積大一些。”陳先生說。

山東合富副總經(jīng)理許傳明看來，公攤是一個(gè)很復(fù)雜的技術(shù)問題。不能簡單地說公攤率小，居住舒適度就大。“一般項(xiàng)目中，公攤面積越大，得房率越低，公攤面積越低，得房率越高。但是高端項(xiàng)目配套的大廳、走廊、樓梯面積要大，其附屬服務(wù)的建筑設(shè)施也多，公攤率必然大。”

在許傳明看來，無論采用哪種方式計(jì)價(jià)，公攤是客觀存在的，就像賣西瓜，西瓜瓤是套內(nèi)面積，西瓜皮是公攤面積，買房必然同時(shí)買西瓜瓤和西瓜皮。這個(gè)話題之所以廣受關(guān)注，主要是因?yàn)楣珨偡謹(jǐn)偟貌缓侠恚缓侠淼墓珨偯娣e讓一些購房者感到“很受傷”。

例如，近日陜西西安市民購買的公寓建筑面積是69.75平方米，套內(nèi)面積是32.04平方米，公攤面積已經(jīng)超過了50%。曾有媒體報(bào)道山東高密出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的樓盤，其公攤系數(shù)高達(dá)52.35%。

“這些不合理公攤的出現(xiàn)多為個(gè)例，就像偶有消費(fèi)者買到幾個(gè)不正常的皮特別厚的西瓜，這樣的特殊情況多是因?yàn)樘厥鈽菍印⒉灰?guī)則的戶型等原因造成的。”許傳明說。

在許傳明看來，商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)或者按建筑面積計(jì)價(jià)，只是銷售形式發(fā)生變化，對房價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性影響。

許傳明分析說，商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，就像買切好的西瓜瓤，只是消費(fèi)方式變了，消費(fèi)行為更透明，消費(fèi)者賣得更放心和明白。

“切好西瓜瓤的單價(jià)肯定比西瓜的單價(jià)更貴，房子按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的價(jià)格肯定比按建筑面積計(jì)價(jià)的價(jià)格更高。無論采用哪種計(jì)算方法，公攤成本依舊會(huì)平攤到購房者的賬單中。”許傳明說。

此次，合肥不是第一個(gè)吃螃蟹的城市。在國內(nèi)，也有一些地區(qū)試點(diǎn)取消“公攤面積”，以套內(nèi)面積售房。

2002年6月，重慶市通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，以地方法規(guī)的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售都必須以套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。重慶成為了率先取消“公攤面積”的試點(diǎn)城市。

2022年8月，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布消息稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

對于以套內(nèi)面積售房是否會(huì)成為趨勢，許傳明表示，不排除有的城市會(huì)跟進(jìn)，但是按建筑面積計(jì)價(jià)改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，在實(shí)操階段有一段很漫長的路要走，涉及土地、設(shè)計(jì)、勘測、建設(shè)、銷售等方方面面，是一個(gè)復(fù)雜的過程。如果有城市跟進(jìn)，很有可能是舊房子按照舊辦法，新房子按照新方法。

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局一位工作人員接受采訪時(shí)表示，任何一項(xiàng)政策都要經(jīng)過合法性審查，而且要考慮方方面面的問題。（取消公攤面積）涉及過去跟現(xiàn)在的銜接，還涉及測繪、計(jì)價(jià)、合法性審查、物業(yè)收費(fèi)，還有公共部分的產(chǎn)權(quán)問題等，目前仍在探索階段。

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