房地產(chǎn)行業(yè)研究：認房不認貸政策落地，百城房貸利率持平

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（以下內(nèi)容從國金證券《房地產(chǎn)行業(yè)研究：認房不認貸政策落地，百城房貸利率持平》研報附件原文摘錄）行業(yè)點評本周A股地產(chǎn)下跌，港股地產(chǎn)及物業(yè)板塊均上漲。本周（）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-%，在各板塊中位列第18；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+%，在各板塊中位列第11。本周恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)漲跌幅為+%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-2%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+%和+%。本周杭州九批次、南京五批次收官，延續(xù)分化趨勢，土地市場整體持續(xù)低迷。本周（）全國300城宅地成交建面643萬㎡，單周環(huán)比+11%，單周同比-14%，平均溢價率1%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面22701萬㎡，累計同比-25%；年初至今，保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。本周新房銷售同比跌幅收窄，環(huán)比上升，成交規(guī)模維持低位。本周（）35個城市商品房成交合計313萬平米，周環(huán)比+6%，周同比-19%。其中：一線城市周環(huán)比+6%，周同比-26%；二線城市周環(huán)比+6%，周同比-9%；三四線城市周環(huán)比+14%，周同比-61%。本周二手房成交同環(huán)比均略有下降，成交規(guī)模維持低位。本周（）15個城市二手房成交合計159萬平米，周環(huán)比-%，周同比-1%。其中：一線城市周環(huán)比+1%，周同比-12%；二線城市周環(huán)比+7%，周同比+4%；三四線城市周環(huán)比-61%，周同比-25%。中央層面首套“認房不認貸”政策落地，高能級城市有望快速跟進。8月25日，住建部、央行、金管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，提出銀行業(yè)金融機構(gòu)按照“認房不用認貸”執(zhí)行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。背景：本次政策是對此前7月政治局會議適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策因城施策用好政策工具箱、住建部“認房不用認貸”、8月18日央行調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策的落地。效果：從各城市角度看，本次政策納入因城施策的工具箱，打開了目前嚴格執(zhí)行認房認貸的高能級城市的政策空間，近期政策有望加速落地；從購房者角度看，使得此前受限于政策的購房者能夠享受首套房較低的首付比例及優(yōu)惠利率，降低購房成本，利好改善型和置換需求的釋放。五年期以上LPR及百城房貸利率不降的影響較小。上周MLF下調(diào)15bp后，市場普遍預期五年期以上LPR有望下調(diào)15bp或更多，房貸利率將進一步下行，本周8月五年期以上LPR不變。8月貝殼百城首套房貸利率為%，二套為%，均與7月持平。我們認為：①雖然百城首二套房貸利率維持不變，但房貸利率總體呈下降趨勢，且目前已處于2019年以來的底部位置。②本周就存量房貸利率下調(diào)，中信銀行表示已做好預案，建設銀行表示各家銀行正在溝通；周五三部委聯(lián)合推動“認房不認貸”出臺。因此盡管五年期以上LPR及百城房貸利率不降，但近期存量房貸利率下降以及高能級城市包含“認房不認貸”在內(nèi)的政策組合拳有望落地，有利于激發(fā)市場效應，釋放改善型需求。投資建議在銷售加速下滑的背景下，高能級城市帶頭企穩(wěn)是關(guān)鍵。本周全國性“認房不認貸”政策已出臺，預計高能級城市近期一系列寬松性政策將落地。推薦重點布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國等。風險提示寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約

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